Обзор рынка офисной недвижимости за первое полугодие 2014 года.
К лету 2014 года ситуация на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему характеризуется превышением предложения над спросом, а ставки аренды продолжают медленно снижаться.
Максимальный за последние пять лет объем новых качественных офисных площадей почти вдвое превысил чистое поглощение. Это обусловлено выходом на рынок объектов, строительство которых было приостановлено в период кризиса, в условиях нестабильного курса валют, влияющего на деловую активность инвесторов и арендаторов.
Предложение.
Двадцать семь новых высококлассных офисных центров общей площадью около 533 тыс. кв. м появилось в Москве за прошедшее полугодие. Причем более половины помещений – 55% – составил класс А.
Таким образом, к июлю 2014 года общий фонд предлагаемых площадей достиг 14 млн. кв. м, 21,5% от которого – офисы высшего уровня.
Самые крупные новые объекты появились на западе Москвы, рядом с ТТК. Это элитные офисные комплексы «President Plaza» площадью 115 тыс. кв. м и еще одна башня ММДЦ Москва-Сити – «Евразия» площадью 86,8 тыс. кв. м, а также МФК класса В на Поклонной улице, занимающий 79,5 тысяч квадратов.
В целом, в области между ТТК и Садовым кольцом было за шесть месяцев 2014 года построено более 70% всей новой деловой недвижимости. На Центральный район пришлось только 7%, остальной объем составили бизнес центры за пределами ТТК. Отдельно стоит отметить активные темпы строительства на территории Новой Москвы: здесь по итогам полугодия введено в работу три торговых комплекса и два административных здания.
Спрос.
Тенденция уменьшения количества сделок с коммерческой недвижимостью, начавшаяся в связи с колебаниями курса валют с первого квартала прошлого года, сохраняется. К лету 2014 года объем поглощения составил 520 тыс. кв. м, что на 40% меньше аналогичного показателя 2013 года.
Тем не менее, деловая активность на рынке деловой недвижимости снизилась не значительно. Для арендаторов сейчас складывается самая благоприятная обстановка, когда при огромном выборе качественных площадей и снижении цен компания может найти для себя оптимальные условия аренды.
По географическому распределению закрытых сделок можно сказать о растущей децентрализации офисного рынка. Только 15% от всего объема поглощения пришлось на бизнес центры в пределах Садового кольца. Максимальный интерес арендаторов вызвала коммерческая недвижимость рядом с ТТК, в этих районах закрыто 45% всех сделок.
Основными игроками на рынке в данный период являются крупные компании, распределяющие свои филиалы к периферии. Небольшие фирмы, напротив, предпочитают переезду выгодный для себя пересмотр условий аренды.
За прошедшее полугодие самыми активными арендаторами были фирмы сферы высоких технологий, на их долю пришлось около трети закрытых сделок. Более осторожными в принятии решения арендовать офис стали финансовые компании: по сравнению с показателями последних двух лет их участие в сделках (7%) сократилось почти втрое. Небольшой показатель для отрасли ресурсов можно объяснить масштабной сделкой прошлого года, заключенной ОАО «Газпром».
Свободные площади.
Количество вакантных офисных площадей, преимущественно класса А, растет, продолжая динамику прошлого года. В целом, по Москве свободно более 20% помещений высшего уровня, значительную часть которых формируют новые офисы в ММДЦ «Москва-Сити».
По-прежнему большим спросом пользуется деловая недвижимость в центре столицы: здесь свободно не более 14% помещений класса А и 6% площадей класса В.
Доля свободных помещений В класса в среднем увеличилась не значительно и на начало июля 2014 года составляет 10% от предложения.
Ставки аренды.
На размер арендных ставок в первой половине 2014 года влияло уменьшение курса рубля из-за нестабильности на валютном рынке, а также увеличение конкуренции среди бизнес центров высокого уровня вследствие масштабного выхода на рынок качественной недвижимости.
В среднем, ставка аренды офиса в Москве понизилась по сравнению со вторым полугодием 2013 года для помещений класса А на 6%, а для площадей класса В – на 4% и составила соответственно 744,2 и 512,5 $/кв. м/год.
Наибольшую стабильность продемонстрировали запрашиваемые арендные ставки в ЦДР и ММДЦ, изменившись за полгода на 0,5 – 2%.
Тенденции.
Основные показатели развития рынка коммерческой недвижимости по-прежнему будут зависеть от темпов роста объема новых площадей и экономической стабильности.
К концу 2014 года планируется ввести в эксплуатацию более миллиона квадратов качественных офисных площадей, что усилит конкуренцию и, соответственно, повлияет на размер запрашиваемых цен.
Во втором полугодии ожидается выход на рынок таких объектов как:
— башни «Око» и «Эволюция» на территории «Москва-Сити»;
— деловые центры «Лотос» и «Верейская Плаза III»;
— бизнес парки «Комсити», G10 и K2 на территории Новой Москвы.
Общая динамика, в первую очередь, отразится на А классе, спрос на который можно назвать умеренным, а ожидаемый ввод новых площадей – максимальным за несколько лет. Снижение ставок аренды в этом сегменте продолжится.
Однако рост объема вакантных площадей высшего уровня будет не значительным, а доля свободных офисов класса В может понизиться из-за традиционного для второй половины года увеличения активности на рынке недвижимости. Также более стабильными будут ставки аренды помещений В класса.